Система сделок с недвижимостью, использующая ценные бумаги под недвижимость, и ее способ

Система сделок с недвижимостью, использующая ценные бумаги под недвижимость, и ее способ

Иллюстрации

Показать все

Реферат

ПЕРЕКРЕСТНАЯ ССЫЛКА НА РОДСТВЕННУЮ ЗАЯВКУ

Эта заявка испрашивает приоритет по заявке на выдачу патента Южной Кореи, № 2007-0134866, поданной 21 декабря 2007 года, 2008-0005552, поданной 18 января 2008 года, и 2008-0014557, поданной 18 февраля 2008 года, которые, таким образом, включены в состав данной заявки посредством ссылки.

ОБЛАСТЬ ТЕХНИКИ, К КОТОРОЙ ОТНОСИТСЯ ИЗОБРЕТЕНИЕ

Настоящее изобретение относится к системе и способу сделок с недвижимостью, и более конкретно, к системе и способу сделок с недвижимостью, использующим секьюритизацию (выпуск ценных бумаг под обеспечение) недвижимости, которая является допускающей снижение бремени на держателя права проживания и инвесторов посредством секьюритизации недвижимости и продажи множества раздельных ценных бумаг, включающих в себя ценную бумагу на право собственности и ценную бумагу на инвестирование.

УРОВЕНЬ ТЕХНИКИ

Вообще, поскольку недвижимость является дорогостоящей и проявляет высокую индивидуальность и локальность, инвесторы или управляющие должны иметь большую сумму денег, либо специализированные знания или опыт, чтобы инвестировать деньги в и управлять недвижимостью. В дополнение, масштаб сделки по недвижимости относительно велик при низкой рыночной ликвидности и низкой подвижности.

При застое в торговле недвижимостью, количество недвижимости на продажу для преодоления финансового затруднения предприятия и реструктуризации организации и недвижимости на продажу предприятия, вызванной безработицей, быстро растет, но недвижимость почти не продается. Это затрудняет реструктуризацию организации предприятия и увеличивает безнадежные кредиты банковских агентств, и, в свою очередь, ведет к внезапному падению цен недвижимости, обусловленному глубоким сокращением сделок. При росте недвижимости, инвесторы, имеющие небольшую сумму денег, не могут легко принимать участие в сделках по недвижимости, вследствие характеристики недвижимости в большом масштабе сделки и низкой ликвидности, которое может заставлять рынок недвижимости выводиться из равновесия рисковым капиталом.

Чтобы преодолеть такие недостатки недвижимости, появилось имущество, объединяющее рынок недвижимости с финансовым рынком, такое как фонд недвижимости или инвестиционные трасты в недвижимость (real estate investment, сокращенно REIT). Однако они не распространяются вследствие существования альтернативного инвестиционного имущества с высокой ликвидностью и высокой доходностью.

Фонд недвижимости является совокупностью капиталов для инвестиций в недвижимость, и специалист инвестирует собранные капиталы в многообразие тщательно отобранной недвижимости, такой как строительный объект недвижимости, доходная недвижимость, финансирование проектов, обеспеченные активами ценные бумаги (Asset Backed Securities, сокращенно ABS), и распределяет заработанные деньги. Доход, являющийся результатом инвестиций небольшой суммы денег в недвижимость, возвращается инвестору.

REIT имеют такую же природу, как фонд недвижимости, по той причине, что они действуют как средство инвестиций на рынке косвенных инвестиций в недвижимость, но отличаются от фонда недвижимости по правовой сущности и структуре. REIT являются акционерным обществом, ориентированным на инвестирование в недвижимость, и должны иметь внутренние функциональные возможности управления активами и владеть определенным капиталом. К тому же REIT обязаны владеть недвижимостью, соответствующей более 70% активов, и сталкиваются с трудностями в инвестировании капитала в строительные объекты недвижимости и предоставлении займов, так как они являются разновидностью акционерного общества. REIT являются имуществом, являющимся следствием стандартизации и секьюритизации собственного капитала инвестирования в виде небольших частей. То есть собственный капитал недвижимости делится на небольшие части, секьюритизированные и привязанные к множеству инвесторов через рынок капитала. В частности, REIT предоставляет возможность для инвестирования в недвижимость инвесторам, имеющим небольшую сумму денег.

Однако инвестиционный фонд и REIT оба фокусируются на инвестициях, так что инвесторы, имеющие небольшую сумму денег, принимают участие в инвестициях в недвижимость. Таковые преимущественно привлекают многочисленных инвесторов и капиталы на инвестирование в недвижимость к рынку недвижимости и предохраняют рынок недвижимости от нарушения равновесия рисковым капиталом. Однако инвестиционный фонд и REIT не учитывают тот факт, что внутренне присущее назначение недвижимости состоит не в инвестициях, а фактическом проживании и использовании земель.

Соответственно, люди, желающие владеть постоянными местами проживания, пренебрегают существующими инвестициями в недвижимость, не пригодную для фактического проживания, и не принимают участие в рынке недвижимости. В дополнение, инвесторы отводят свои взгляды от традиционной схемы инвестирования, так как она имеет затруднение при осуществлении целевого инвестирования в отборную недвижимость.

Усовершенствования в технологии связи привели к системам, которые поставляют информацию о сделках с недвижимостью и оказывают брокерские услуги в сделках с недвижимостью через сеть, такую как сеть Интернет. Однако нет системы для сделок с недвижимостью для фактических жителей. Например, технология уменьшения риска при сделках с недвижимостью через сеть раскрыта в заявке № 10-2003-0033334 на выдачу патента Южной Кореи, озаглавленной «System and Method for Mediating Transactions in Real Estate Though Network» («Система и способ для посредничества сделкам по недвижимости через сеть»), и заявке № 10-2004-0017945 на выдачу патента Кореи, озаглавленной «Method For Real Estate Transaction with Escrow and Title Insurance through Computer Network» («Способ для сделок с недвижимостью с условным депонированием и страхованием от дефекта правового титула через сеть»). Однако эти схемы направлены на существующие прямые инвестиции, при которых необходимо приобретать собственность на недвижимость ради инвестиций в недвижимость.

Как результат, прямые инвестиции, направленные на приобретение собственности, накладывают бремя на инвесторов в инвестиционных деньгах, прогрессивном налоге и имеющих отношение к сделке налоговых аспектах. Существующее финансовое имущество недвижимости, направленное только на собственный капитал, не обеспечивает целевого инвестирования и терпит неудачу в привлечении инвесторов. Люди, желающие пользоваться правом собственности, принимают участие в рынке недвижимости только потребительским способом, таким как аренда. Между тем, хотя усовершенствования в технологии связи привели к инфраструктуре, дающей возможность легкого доступа к имеющей отношение к недвижимости информации, пользователи пользуются только информацией о трендах по недвижимости, чтобы проверять существование сдающихся в наем домов, или информацией о недвижимости на продажу.

Соответственно, есть необходимость в новой системе и способе сделок с недвижимостью, допускающих удовлетворение инвесторов и реальных жителей посредством использования существующей инфраструктуры связи.

РАСКРЫТИЕ ИЗОБРЕТЕНИЯ

Для решения вышеупомянутых проблем, ассоциативно связанных с традиционными сделками с недвижимостью, и обеспечения многообразия дополнительных преимуществ, настоящее изобретение направлено на систему и способ сделок с недвижимостью, использующие секьюритизацию недвижимости, при которой компания специального назначения по торговле недвижимостью покупает недвижимость и разделяет право на недвижимость на право проживания и право инвестирования, которые подвергаются сделкам как инвестиционная ценная бумага на бирже ценных бумаг под недвижимость, подобно обычной ценной бумаге, с правом проживания и правом инвестирования, имеющими разные дивидендные проценты, из условия, чтобы покупатель, желающий фактического проживания, проживал в собственности, оплачивая только часть цены недвижимости, а лицо, желающее инвестиций, инвестировало в недвижимость в обмен на требуемый собственный капитал.

Настоящее изобретение также направлено на систему и способ сделок с недвижимостью, использующие секьюритизацию недвижимости, при которой сервер, предоставляющий услугу секьюритизации недвижимости, разделяет право на недвижимость для продажи на право проживания и право инвестирования, каждое имеющее разный дивидендный процент, продает право проживания и право инвестирования через сервер сделок с ценными бумагами, выплачивает деньги по сделке согласно договору и устанавливает права, чтобы уменьшать бремя извлечения инвестиционных денег и гарантировать защищенную передачу права.

Настоящее изобретение также направлено на систему и способ сделок с недвижимостью, использующие секьюритизацию недвижимости, при которой часть права собственности на недвижимость делится на множество собственных капиталов и секьюритизируются в инвестиционную ценную бумагу, которая должна обращаться подобно обычным ценным бумагам, и покупателям предоставлена возможность обращать свои права собственного капитала на бирже, так что свободно разделяемые права собственного капитала на недвижимость обращаются большое количество раз.

Настоящее изобретение также направлено на систему и способ сделок с недвижимостью, использующие секьюритизацию недвижимости, которая дает возможность легкой и защищенной продажи права собственного капитала на недвижимость совершением продажи права собственного капитала через сделки или последоговорные сделки по установленной продавцом цене, на основании оценочной цены по текущей цене недвижимости или через конкурс, автоматической оплатой затрат и автоматическим изменением права на недвижимость компании специального назначения по торговле недвижимостью.

Первый аспект настоящего изобретения предусматривает систему сделок с недвижимостью для продажи собственного капитала секьюритизированной недвижимости с использованием терминалов трейдеров, соединенных через сеть связи, система включает в себя сервер секьюритизации недвижимости для покупки недвижимости, делящий право собственного капитала на недвижимость на право проживания и инвестиционную ценную бумагу, каждые имеющие разное право на получение дивиденда, и управляющий правом и дивидендом на ценную бумагу; сервер сделок с ценными бумагами под недвижимость для предоставления информации об инвестиционной ценной бумаге с сервера секьюритизации недвижимости и информации о продаже инвестиционной ценной бумаги с терминала трейдера вместе с информацией об оценочной цене недвижимости, деления и покупки инвестиционной ценной бумаги в ответ на запрос покупки с терминала трейдера, и предоставления результирующего изменения в праве на сервер секьюритизации недвижимости; и сервер оценки активов для предоставления информации об оценочной цене на недвижимость, соответствующую инвестиционной ценной бумаге, на сервер сделок с ценными бумагами под недвижимость.

Сервер секьюритизации недвижимости может включать в себя учредителя прав для деления права собственного капитала на недвижимость на право проживания и инвестиционную ценную бумагу, и учредитель прав может определять по меньшей мере одно из отношения прав собственного капитала между правом проживания и инвестиционной ценной бумагой, дивидендного отношения между правом проживания и инвестиционной ценной бумагой, условия покупки для держателя права проживания, условия времени продажи, и условия даты дивидендов, на основании предопределенного критерия.

Второй аспект настоящего изобретения предусматривает способ сделок с недвижимостью между терминалами трейдеров по недвижимости и собственному капиталу, присоединенными к сети связи, способ включает в себя этап секьюритизации недвижимости по делению, посредством сервера секьюритизации недвижимости, права собственного капитала на недвижимость для продажи на право проживания и инвестиционную ценную бумагу, каждые имеющие разные дивидендные отношения, на основании информации о недвижимости, поставляемой терминалом продавца, и информации об оценке активов для недвижимости; этап обращения ценной бумаги по приему, посредством сервера сделок с ценными бумагами под недвижимость, информации об инвестиционной ценной бумаге с сервера секьюритизации недвижимости или информации о продаже для инвестиционной ценной бумаги с терминала трейдера, поставке информации об инвестиционной ценной бумаге вместе с информацией об оценке активов на терминал трейдера и поставке информации об изменении прав, являющуюся следствием продажи, на сервер секьюритизации недвижимости; этап обновления прав по обновлению, посредством сервера секьюритизации недвижимости, информации о правах для права собственного капитала недвижимости информацией изменения прав, принятой с сервера секьюритизации недвижимости; и этап предоставления дивидендов по выдаче, посредством сервера секьюритизации недвижимости, дивидендов на право проживания и инвестиционную ценную бумагу с предопределенными разными дивидендными процентами, когда удовлетворено предопределенное дивидендное условие.

Способ дополнительно может включать в себя этап обращения прав проживания по поставке, посредством сервера сделок с ценными бумагами под недвижимость, информации о правах проживания с сервера секьюритизации недвижимости или информации о правах проживания с терминала трейдера вместе с информацией об оценке активов на терминал трейдера, совершению сделки в ответ на запрос покупки от покупателя, удовлетворяющий предопределенному условию покупки, и поставке информации об изменении прав на сервер секьюритизации недвижимости.

Способ дополнительно может включать в себя этап по поставке, посредством сервера сделок с ценными бумагами под недвижимость, информации о праве проживания и инвестиционной ценной бумаге с сервера секьюритизации недвижимости на терминал трейдера, составлению договора на продажу, и поставке информации о договоре на сервер секьюритизации недвижимости; и этап установления зарегистрированного права, когда принятый договор на продажу удовлетворяет предопределенному критерию, по покупке, посредством сервера секьюритизации недвижимости, недвижимости у продавца согласно договору, приобретению права собственности на недвижимость, и установке права на раздельные право проживания и инвестиционную ценную бумагу.

Способ дополнительно может включать в себя этап вверения и продажи по поставке, посредством сервера сделок с ценными бумагами под недвижимость или сервера секьюритизации недвижимости, информации о праве проживания, чтобы продать внешней управляющей компании для обеспечения автономных брокерских операций с недвижимостью и, когда информация о проданных правах проживания принята от внешней управляющей компании, обновлению, посредством сервера секьюритизации недвижимости, права информацией.

КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ЧЕРТЕЖЕЙ

Вышеприведенные и другие цели, признаки и преимущества настоящего изобретения станут более очевидными рядовым специалистам в данной области техники из подробного описания их предпочтительных примерных вариантов осуществления со ссылкой на прилагаемые чертежи, на которых:

фиг.1 - структурная схема, иллюстрирующая концепцию настоящего изобретения;

фиг.2 - схема концептуального представления, иллюстрирующая деление права собственного капитала согласно настоящему изобретению;

фиг.3 - схема концептуального представления, иллюстрирующая деление дивиденда права собственного капитала согласно настоящему изобретению;

фиг.4 - принципиальная структурная схема, иллюстрирующая систему сделок с недвижимостью, использующую компанию, управляющую недвижимостью по доверенности, согласно примерному варианту осуществления настоящего изобретения;

фиг.5 - структурная схема, иллюстрирующая сервер секьюритизации недвижимости согласно примерному варианту осуществления настоящего изобретения;

фиг.6 - структурная схема, иллюстрирующая сервер сделок с ценными бумагами под недвижимость согласно примерному варианту осуществления настоящего изобретения;

фиг.7 - блок-схема последовательности операций способа, иллюстрирующая способ сделок с недвижимостью, использующий секьюритизацию недвижимости, согласно примерному варианту осуществления настоящего изобретения;

фиг. 8 иллюстрирует запрос секьюритизации недвижимости; и

фиг. 9 иллюстрирует книгу прав на недвижимость.

ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ИЗОБРЕТЕНИЯ

В дальнейшем, примерные варианты осуществления настоящего изобретения будут подробно описаны со ссылкой на прилагаемые чертежи. Настоящее изобретение не ограничено вариантами осуществления, раскрытыми ниже, но может быть реализовано в различных формах. Последующие варианты осуществления описаны, чтобы дать рядовым специалистам в данной области техники возможность воплотить и осуществить изобретение на практике.

Фиг. 1 иллюстрирует концепцию секьюритизации недвижимости. Несмотря на то что примерные варианты осуществления настоящего изобретения будут описаны по отношению к недвижимости, система и способ по настоящему изобретению могут применяться к псевдонедвижимости, которая может вверяться, арендоваться или инвестироваться лицом, такой как транспортные средства, суда, произведения искусства, антикварные вещи и т. п.

Со ссылкой на фиг. 1, держатель 10 актива продает его или ее недвижимость компании 20 специального назначения по торговле недвижимостью. В этом случае, держатель 10 актива может продавать полное право собственности на недвижимость, право проживания, соответствующее некоторому из собственных капиталов права собственности, или оставшийся собственный капитал кроме права проживания.

Компания 20 специального назначения по торговле недвижимостью или отдельная трастовая компания, управляющая недвижимостью по доверенности, записывается в качестве собственника проданной недвижимости в реестре недвижимости. Запись о держателях права проживания и инвестиционных ценных бумаг может быть найдена в трастовой книге компании 20 специального назначения по торговле недвижимостью или трастовой компании.

То есть недвижимость регистрируется на имя компании 20 специального назначения по торговле недвижимостью или трастовой компании предпочтительнее, чем на имя обоих, фактического жильца и инвесторов, которые обладают правом собственного капитала, для того чтобы избежать передачи права сохранения или принудительного исполнения. Это предупреждает нарушение права собственности, таким образом, надежно защищая право собственного капитала.

Компания 20 специального назначения по торговле недвижимостью делит полное право собственности на недвижимость на право проживания и право инвестирования. Право проживания предоставляет право на использование недвижимости и получать прибыль, а право инвестирования дополнительно делится на инвестиционную ценную бумагу с ценой за акцию, включенную в список на бирже 30 ценных бумаг под недвижимость, и продается инвесторам. Право проживания может продаваться на бирже 30 ценных бумаг под недвижимость.

Держатель права проживания, владеющий землей, товарным складом или зданием, иным чем жилое помещение, вверяет такую недвижимость отдельной компании 50 по управлению недвижимостью, так как он или она, как отдельный представитель, не могут легко управлять такой недвижимостью. В этом случае, держатель права проживания может получать арендный доход, исключая комиссионное вознаграждение, которое должно выдаваться компании по управлению недвижимостью. Между тем, компания 20 специального назначения по торговле недвижимостью может владеть правом проживания такой недвижимости, от которой ожидается арендный доход или доход от пользования. Компания 50 по управлению недвижимостью может быть франшизой по недвижимости, которая выполняет автономные брокерские операции с недвижимостью, или ассоциацией брокеров по недвижимости. Это предусматривает брокерские операции по продаже права проживания, когда покупателю необходимо посетить брокера по недвижимости для того, чтобы произвести запрос продажи на недвижимость (по причине дивидендов или соглашения с держателем права проживания) или чтобы купить право проживания.

Компания 20 специального назначения по торговле недвижимостью выпускает инвестиционную ценную бумагу, деля оставшийся собственный капитал, за исключением собственного капитала прав проживания, принимая во внимание цену, льготу и тому подобное, у недвижимости. Например, когда 51% назначен на право проживания, которое делает необходимым собственный капитал в 51%, компания 20 специального назначения по торговле недвижимостью выпускает ценную бумагу, соответствующую собственному капиталу в 49% (например, 10000 акций), который должен продаваться на бирже 30 ценных бумаг под недвижимость с каждой акцией, имеющей свою нарицательную стоимость.

В этом случае, цена недвижимости может оцениваться агентством 40 оценки активов для отражения оценочной цены недвижимости. Между тем, агентство 40 оценки активов может предоставлять оценочную цену недвижимости во взаимодействии с биржей 30 ценных бумаг под недвижимость, когда проводится сделка с ценными бумагами, и обновляет информацию об оценке ценой продажи проданной ценной бумаги.

Между тем, компания 20 специального назначения по торговле недвижимости, при делении права проживания и инвестиционной ценной бумаги, устанавливает собственный капитал права проживания в 51% от полного собственного капитала недвижимости. Собственный капитал права проживания может изменяться. Проценты собственного капитала могут отличаться между близлежащими недвижимостями, имеющими сходную стоимость.

Инвестиционная ценная бумага подвергается сделкам со своей ценой, определенной по принципу спроса и предложения, на бирже 30 ценных бумаг под недвижимость. При такой сделке, инвестору предоставляется возможность инвестировать непосредственно в желательную недвижимость в отличие от существующего косвенного инвестирования в недвижимость. Цена инвестиционной ценной бумаги для отдельной недвижимости изменяется в реальном времени инвесторами, которые восприимчивы к текущей стоимости и будущей стоимости недвижимости. Цена инвестиционной ценной бумаги зависит от состояния и местоположения отдельной недвижимости, имея следствием ясную, точную и определяемую в реальном времени цену недвижимости. Соответственно, трудно определять цену отдельной инвестиционной ценной бумаги на основании существующей простой информации о недвижимости, которая предлагает всего лишь простую справку. В примерном варианте осуществления, стоимость инвестиционной бумаги под недвижимость, включающей в себя право на получение дивиденда, точно вычисляется, и, когда ценная бумага продается фактически, информация о стоимости возвращается в агентство 40 оценки активов ради более точной оценки для отдельной недвижимости.

Когда недвижимость должна продаваться за наличный расчет (по соглашению между всеми держателями инвестиционных ценных бумаг и держателем права проживания или удовлетворению других юридических условий), деньги по сделке за недвижимость могут выдаваться в качестве дивиденда соразмерно процентам собственного капитала. В этом случае, поскольку держатель права проживания непосредственно использует недвижимость или получает арендный доход, держатель инвестиционной ценной бумаги предпочтительно имеет большее дивидендное отношение, чем держатель права проживания. Коэффициент деления и дивидендное отношение между правом проживания и инвестиционной ценной бумагой может определяться, когда компания 20 специального назначения по торговле недвижимостью делит право собственного капитала на право проживания и инвестиционную ценную бумагу.

Между тем, компания 20 специального назначения по торговле недвижимостью, при делении права собственного капитала, может устанавливать некоторые из коэффициента деления, дивидендного отношения, условия покупателя прав проживания (которое может задаваться в отдельности или согласно национальной политике), условия времени продажи (держателю права проживания может быть запрещено повторно продавать право проживания в течение предопределенного периода времени после покупки права проживания), даты дивидендов и дивидендного условия. Между тем, держатель 10 актива, при создании запроса продажи, может осуществлять запрос на установку некоторого из стоимости продажи и вышеприведенных выбираемых условий (например, коэффициента деления и дивидендного отношения).

Фиг. 2 - схема концептуального представления, иллюстрирующая разницу между схемой согласно примерному варианту осуществления настоящего изобретения и типичной схемой косвенного инвестирования для недвижимости или типичной схемой сделки для права аренды, дающего право проживания. Как показано на фиг. 2, чтобы продать недвижимость, компания специального назначения по торговле недвижимостью или трастовая компания становится собственником недвижимости и делит право собственного капитала на право проживания и право инвестирования при подготовке к сделке в качестве ценной бумаги, на основании информации из агентства оценки активов.

Эта последовательность операций подготовки сделки с ценными бумагами дает право проживания в качестве первого объекта сделки и отдельное право инвестирования в качестве второго объекта сделки, в отличие от типичного косвенного инвестирования в недвижимость. Право проживания удерживает прямое право на часть права на недвижимость, например право на получение дивиденда для получения дивидендов с дохода от прироста капитала недвижимости, в отличие от типичного права аренды. Между тем, право инвестирования делится на инвестиционные ценные бумаги, включенные в список, обращаемые в реальном времени, имея следствием дивиденды и доход от прироста капитала и гарантируя устойчивое инвестирование, вследствие небольшого размера падения цен в свете признаков недвижимости.

Соответственно, настоящее изобретение дает возможность обоих, стабильного проживания и инвестирования, таким образом, удовлетворяя держателя права проживания, в отличие от существующей (долгосрочной) аренды. Несостоятельность национальной политики в отношении бездомных лиц, такой как жилые помещения за полцены или долгосрочная аренда жилого помещения, обусловлена жилыми помещениями, построенными в непопулярных регионах и не имеющих инвестиционной стоимости, а формирующих только отдельные затраты и амортизацию в соответствии с проживанием в жилом помещении. К тому же эта политика нежелательно растрачивает правительственные фонды. Примерный вариант осуществления настоящего изобретения может решить эти проблемы.

То есть примерный вариант осуществления настоящего изобретения может применяться к существующим домам или жилым помещениям, а также новым жилым помещениям, без дискриминации регионов или новых и старых домов. Согласно настоящему изобретению, поскольку фактический житель и инвесторы покупают право собственного капитала на недвижимость, правительство не обязано поддерживать фонды. К тому же настоящее изобретение может удовлетворять жителя по аспектам инвестиций и постоянного проживания, а инвестора по аспектам целевого инвестирования, быстрого получения прибыли и оборачиваемости капитала, благодаря продаже ценных бумаг в реальном времени.

Фиг. 3 иллюстрирует детализированную разницу между примерным вариантом осуществления настоящего изобретения и типичными косвенными инвестициями в недвижимость. Со ссылкой на фиг. 3, типичные косвенные инвестиции в недвижимость указывают ссылкой на сбор инвестиционного фонда, инвестирование фонда и равномерное распределение дивидендной прибыли по инвесторам, как показано в верхней части фигуры, на которой доход от использования у недвижимости не учитывается. Однако примерный вариант осуществления настоящего изобретения включает в себя инвестирование определенных инвестиционных денег A и собранных инвестиционных денег B в право проживания для получения дохода и дивиденда от использования недвижимости и право инвестирования для получения дивиденда, и выдачу дивидендов, так что прибыль от обоих, дохода от прироста капитала и использования недвижимости, управляется, как показано в нижней части фигуры. К тому же право инвестирования секьюритизируется, а ценная бумага включается в список. Это дает возможность формирования большого рынка, возврата инвестиционных денег и результирующей прибыли, благодаря сделкам с ценными бумагами в любое время.

Фиг. 4 - структурная схема, иллюстрирующая систему сделок с недвижимостью согласно примерному варианту осуществления настоящего изобретения. Со ссылкой на фиг. 4, система сделок с недвижимостью включает в себя сервер 161 секьюритизации недвижимости, управляющую базу 162 данных, сервер 121 сделок с ценными бумагами под недвижимость, базу 123 данных сделок, сервер 171 оценки активов, базу 172 данных цен недвижимости, терминал 140 продавца терминала трейдера, терминал 181 жильца и терминал 191 инвестора.

Сервер 161 секьюритизации недвижимости может покупать недвижимость, делить право собственного капитала на недвижимость на право проживания и инвестиционную ценную бумагу, каждые имеющие разное право на получение дивиденда (секьюритизацию недвижимости), управлять правом и дивидендом для каждой ценной бумаги, обмениваться информацией об изменении в праве собственного капитала с сервером 121 сделок с ценными бумагами под недвижимость, принимать информацию о продаже недвижимости (когда запрашивается продажа для секьюритизации недвижимости через сервер 121 сделок с ценными бумагами под недвижимость), секьюритизировать недвижимость, устанавливать право собственного капитала и выдавать информацию о праве собственного капитала. Управляющая база 162 данных хранит право собственности на недвижимость (БД прав собственности); информацию, записанную в реестре недвижимости, информацию, записанную в книге управления, и информацию об условиях управления (БД недвижимости); и информацию о псевдонедвижимости, такой как объекты, иные чем недвижимость, которые обеспечивают прибыль от временного владения недвижимостью (БД псевдонедвижимости). Конечно, информация о членах и информация о комиссионном вознаграждении, затратах, налоге и тому подобном, имеющем отношение к изменению прав, также могут управляться базой данных.

Здесь, условие управления может устанавливаться при делении недвижимости на право проживания и инвестиционную ценную бумагу, или позже, и, впоследствии, может модифицироваться. Информация об условии управления включает в себя коэффициент деления и дивидендное отношение между правом проживания, дающим право использовать собственность, и инвестиционной ценной бумагой, условие покупателя права проживания, условие продажи по покупателю права проживания, условие или дату дивидендов и т. п. Некоторые из этих условий могут назначаться продавцу для повышения цены продажи.

Например, право собственного капитала у права проживания может быть установлено в 51%. Дивидендное отношение между правом проживания и инвестиционной ценной бумагой может устанавливаться в 30:70. Покупатель права проживания может назначаться бездомному лицу, которое может занимать первый приоритет и содержит двух или более членов его или ее семьи (согласно национальной политике). В случае условия времени продажи, праву проживания запрещено продаваться в течение семи лет после приобретения права проживания, а праву собственного капитала для инвестирования предоставлена возможность отделяться и продаваться немедленно после приобретения права собственного капитала. Таким образом, условие управления может определяться согласно политике, которая отражает тип цены недвижимости, политику перехода недвижимости, важность недвижимости для общества и тому подобное. Условие управления может настраивать уровень активизации и устойчивости рынка недвижимости. Между тем, условие управления может изменяться полной продажей собственного капитала, максимальной продажей собственного капитала, распределением дивидендов, соглашением между держателями прав собственного капитала, изменением стратегии обслуживания и т. п.

Сервер 121 сделок с ценными бумагами под недвижимость присоединен к серверу 161 секьюритизации недвижимости и серверу 171 оценки активов. Сервер 121 сделок с ценными бумагами под недвижимость предоставляет информацию о включенной в список инвестиционной ценной бумаге (в том числе праве проживания, если необходимо), и информацию о правах собственного капитала (в том числе установочных параметрах, которые влияют на цену, таких как коэффициент деления права проживания, и дивидендное отношение), запрошенную для продажи терминалом трейдера (например, терминалом 181 жильца или терминалом 182 инвестора), вместе с текущей ценой. К тому же сервер 121 сделок с ценными бумагами под недвижимость определяет допустимый сделкой собственный капитал, право использовать собственность, и коэффициент распределения прибыли на основании права собственного капитала и информации о покупателе, согласно предопределенному условию управления, по приему запроса покупки с терминала трейдера (например, терминала 181 жильца или терминала 182 инвестора). К тому же сервер 121 сделок с ценными бумагами под недвижимость выдает изменение в праве собственного капитала, вызванное сделкой, на сервер 161 секьюритизации недвижимости. То есть сервер 121 сделок с ценными бумагами под недвижимость совершает сделку с правами собственного капитала для секьюритизированной недвижимости вместо продавца и обеспечивает функцию предоставления возможности держателями прав собственного капитала перепродавать свои права собственного капитала (то есть иметь в обращении права собственного капитала).

Для того чтобы предоставлять вышеупомянутую услугу, сервер 121 сделок с ценными бумагами под недвижимость может включать в себя базу 123 данных сделок для хранения информации о договорах на продажу собственного капитала, информацию о собственном капитале, информацию о недвижимости, зарегистрированной в реестре, и информацию об условии управления (БД недвижимости); информацию об установлении прав, включающую в себя информацию, записанную в трастовой книге; информацию о затратах, включающих в себя комиссионное вознаграждение и налог; информацию о сделке по продаже собственного капитала; и информацию о дивидендах. База 123 данных сделок дополнительно может включать в себя базу данных информации о членах для управления информацией о членах, базу данных для управления информацией о запросах покупки и продажи, базу данных информации о покупателях и базу данных информации о продавцах.

Между тем, показанная конфигурация может изменяться в зависимости от схемы продажи и покупки сделок с правом проживания и схемы покупки недвижимости для передачи права собственности на недвижимость.

Например, когда продажа недвижимости полностью вверяется серверу 121 сделок с ценными бумагами под недвижимость, терминал 140 продавца присоединен к серверу 161 секьюритизации недвижимости через сервер 121 сделок с ценными бумагами под недвижимость, таким образом, устраняя необходимость в соединении □. Между тем, если терминал 140 продавца находится только через сервер 161 секьюритизации недвижимости для передачи права собственности, соединение □ может быть обязательным.

К тому же когда сервер 121 сделок с ценными бумагами под недвижимость продает право проживания вместо покупателя, или не продает, может быть обязательно одно из соединений □ или □.

Сервер 161 секьюритизации недвижимости делит право собственного капитала на недвижимость, включает в список инвестиционную ценную бумагу, изменяет право при продаже инвестиционной ценной бумаги, продает право проживания по предопределенной схеме и передает право. Для стабильной передачи прав сервер 161 секьюритизации недвижимости должен приобретать право собственности на недвижимос